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53号别墅整改前的情形。（受访东说念主提供）

53号别墅的院门被铁丝绞合“落锁”，张浩明费了好一阵工夫才将它翻开。他说，大门是征战商锁上的。

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4年前，21岁的山西小伙黄远铮斥资8000万元买下了该别墅。巨资买下该房产后，不仅尚未入住，且纳闷相继而至：因波及违建房屋被查处，并为此激发了一系列讼事。

激发系列诉讼的导火索，系53号别墅的改建、扩建部分被当地轨则部门认定为违建。不动产权证所载建筑面积270余常常米，但改建增多面积逾越1100常常米！违建面积之大，令东说念主慨叹。

购房主说念主觉得，房屋改建、违建系征战商酿成，其8000万元购房款也被征战商拆分为购房款和改建工程款，悉数改定都是征战商一手策划，他并未组织东说念主员施工改建。

但征战商却觉得，房屋违建部分的改建是购房主说念主的个东说念主活动，与征战商无关。

那么，豪宅的违建到底是谁所为？在相干判决书上也未明确查明，豪宅违建施工如今成了“谜”不异的问题。

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8000万元换购“豪宅”

53号别墅院门。陈象征/摄

近日，来自美国加利福利亚州的Nathan Krum就因2TB SanDisk Extreme Pro SSD出现问题，向西部数据提出诉讼。其去年5月花费了180美元购入了便携SSD，使用一段时间后发现上面的数据全部丢失，为此还曾申请了退款，不过并未获得全额退款。该案件预计会成为集体诉讼，原告声称数万美国用户受到了影响。

张浩明用劲翻开了53号别墅的院门，呈当今咫尺的是凌乱不胜的施工现场。由于购房主说念主黄远铮身处异域，他寄托好友张浩明全权处置与征战商一切纠纷事宜。

咫尺这栋被网状施工围挡“包裹”的独栋别墅，已经待装修的毛坯房。按照此前的盘算推算报建，这处房产唯有地上一层，建筑面积为270余常常米，公摊面积多达91.25常常米。

但在该房屋被当地轨则部门查处时，执行上为地上两层建筑及开挖了地下室，增多面积多达1116常常米。但按照黄远铮一方的说法，增多面积不啻这个数，起码2000~3000常常米，还不包括征战商此前承诺施济的5亩花坛。

270多常常米“变身”上千常常米，53号别墅是何如作念到的？记者从当地轨则部门提供的相干材料中获悉，增多面积主要为地上改建二层增多的楼板面积、开挖地下室扩建的面积。

因上述房屋涉违建，后续整改施工已将这栋8000万元的“豪宅”砸凿得豆剖中分。

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第二层楼板被打掉后，钢筋洒落一地。陈象征/摄

记者在现场见到，改建增多的楼板已被敲掉，钢筋洒落一地；一层“±0”被举高，“房间”收支口变成了仅一米多高的“洞口”；开挖近1000常常米的地下室进口已被封堵，里面迷蒙一派……

一楼大地抬升后，收支口仅剩下一米多高的“洞口”。陈象征/摄

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2018年4月，21岁的黄远铮得到做生意父母的资助，在陵水阳光实业征战有限公司（以下简称“阳光实业公司”）于海南陵水县土福湾征战的清凤海棠长滩表情，购买了两套建筑面积为90多常常米的小别墅。

购买这两套小别墅，黄远铮共支付了4358万余元购房款（含校正工程款）。

后因各类原因，2020年1月17日，黄远铮向征战商阳光实业公司提议将两套小别墅换购53号大别墅。征战商亦情愿换购。

按照黄远铮方面的说法，53号大别墅认购总金额为8000万元，撤回之前两套小别墅4358多万元以及前期房款产生的利息270余万元，自后付都了购房尾款。

记者了解到，该房屋天然是预售商品房，但执行上为现房拜托，条约价为2668余万元，按照270常常米建筑面积计算，单价约10万元/常常米。

黄远铮对上述条约价进行了诠释，征战商仅向他开具了3张购房款发票，票面总金额为2668余万元，其他部分房款是通过“校正工程款”的方式收取，其中3170余万元汇入第三方房歌（海南）信息科技就业有限背负公司（以下简称“房歌公司”）的账户。

2020年4月，阳光实业公司将53号别墅拜托给黄远铮。同庚9月，该别墅登记在黄远铮名下。

购房主说念主状告征战商

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53号别墅里面近况。陈象征/摄

正本黄远铮的购房一事就到此为止，但接下来发生的一切令他始料未及。

2021年11月，陵水县轮廓行政轨则局对黄远铮作出一份《行政处罚求教书》，觉得其自2020年8月驱动，私自对53号别墅进行犯警改建。2022年6月，该轨则局又先后向黄远铮作出《责令改正求教书》，条目其立即住手施工，自行撤销私自改建、扩建部分，回填地下室，规复建筑原貌。

2023年2月15日，上述轨则部门向黄远铮作出《行政处罚决定书》，限期5日内自行撤销53号低层住宅楼地上建筑一至二层之间增多的隔层楼板。

黄远铮觉得，53号别墅的改建施工与他莫得半点关系，都是征战商一手策划，酿成的违建效果应当由征战商承担。

眼看着8000万元购买的豪宅因整改施工而变得颓残不胜，黄远铮动了要通过法律诉讼讨说法的念头。

2022年8月，黄远铮将阳光实业公司、房歌公司，以及陵水众鑫讳饰工程有限公司诉至陵水县东说念主民法院，向法院提议了“说明《商品房贸易条约》无效”“返还8000万元购房款”“支付购房款的资金占用利息”等8项诉求宗旨。

黄远铮觉得，他足额支付了8000万元购买53号别墅，征战商建成的房屋是地上两层和地下约2000常常米的构造，与表情当初宣传册宣传的是一致的。至于征战商为什么这么处置，他那时并不知情。

黄远铮还称，征战商拜托给他的是现房，地上第二层及地下室是征战商举座联想、举座施工建造的，地上第二层非购房主说念主私自改建、扩建，地下室也非他私自开挖。

他觉得，征战商违犯相干法律、法例的章程，超出许可限度征战，又守密实情向购房主说念主销售，又甚至他被政府部门处罚，使他遇到到了盛大财产吃亏。

关于上述宗旨，阳光实业公司却觉得，黄远铮肯求说明《商品房贸易条约》无效，既莫得事实依据也不稳妥法律章程。事实上，黄远铮对房屋的近况是知情的，53号别墅被处罚的改建、扩建活动十足是原告我方酿成的。

阳光实业公司还觉得，案涉房屋的价款该公司依约收取了2668余万元，黄远铮诉请退还8934余万元（含购房款利息等）属于事实认定失实、肯求对象失实，剩余部分系由房歌公司收取，与阳光实业公司无关。

房歌公司辩称，黄远铮条目该公司退还购房款莫得事实及法律依据，53号被处罚的改建、扩建活动十足是由黄远铮我方酿成的。

房歌公司称，该公司通过《职权义务转让条约》，将案涉房屋权属更动给了黄远铮（房歌公司曾于2019年8月与阳光实业公司执意《商品房贸易条约》购买53号别墅，但未办理商品房预售登记），该条约正当有用且已履行已毕。

讳饰工程公司觉得，该案与其无关。

两审购房主说念主诉求均被驳回

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在上述诉讼中，原被告将锋芒指向对方，均暗意53号别墅的违建活动与己无关。

那么，53号别墅建筑改建和地下室开挖，究竟是谁组织奉行的？记者在相干判决书上并未找到明确谜底，法院也仅仅引述当地轨则部门的处罚依据，并未执行性进行查明。

一审法院觉得，原告黄远铮与被告阳光实业公司主体适格，两边执意的《商品房贸易条约》系真正意旨真谛暗意；至于所购买的房屋是否稳妥黄远铮的购买预期，这属于条约履行问题。

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法院还暗意，在该院已向黄远铮释明结案涉条约有用，但其坚合手宗旨条约无效并据此条目阳光实业公司向其返还购房款等诉求宗旨，零落事实和法律依据。

2023年11月1日，陵水县东说念主民法院对此作出一审判决，驳回黄远铮的悉数诉求。

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黄远铮对此判决不平，上诉至海南省第一中级东说念主民法院。2024年3月6日，该院作出二审判决，驳回黄远铮的上诉，保管原判。

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但黄远铮对此仍暗意不平，查明53号别墅的违建究竟是谁组织奉行酿成的真相，一直是他耿耿在心的。目前他已依照法律次序，接续进行维权。

近日，针对上述纠纷案，记者也与阳光实业公司等方面赢得了连接。阳光实业公司方面暗意，相干诉讼已收场，“可参阅相干诉讼扫尾”。

记者通过天眼查等公开渠说念查询，阳光实业公司目前所涉法律诉讼达168起，其中46.8%的涉案案由为商品房预售条约纠纷，91.9%的案件身份为被告，目前处于民事一审阶段的案件有24件，95.2%的案件属地为海南省。该公司也被法院列为扫尾高消耗企业。

中国物协法律与计谋委员会委员、海南省律协征战工程房地产专委会副主任、千业（海口）讼师事务所副主任胡留喜觉得，“购房赠面积”是近些年征战商促销时期之一，施济的面积不在不动产证登记之内，一般分为购房者寄托征战商指定的讳饰装修公司扩建、购房者收房后自行拓建、征战商销售房屋时以联想装修费样式收款后长入扩改建等。

胡留喜称，不管是哪种神态，但均是在表情通过盘算推算核实后，再将通高孔洞、挑梁等封堵或开挖地下室、隔建挑空层、加建顶层等达到增多面积的活动，这种活动又称为“偷面积”，是一种变相增多表情地块建筑面积、改换原容积率的犯警活动。

他暗意，“偷面积”看似互利征战商与购房主说念主，但却存在安全隐患和濒临违建被撤销的风险，而购房主说念主承担的风险悉数更大。此外，征战商还涉嫌偷税漏税等问题。

关于“偷面积”乱象问题，胡留喜建议，资规部门不错在盘算推算核实后、征战商长入交房前或核发不动产权证前，秉承“回头看”连忙搜检，对私自改扩建活动秉承零容忍格调；也可秉承有奖举报方式，加强东说念主各人人监督。另外，清楚媒体监督作用，对“偷面积”的犯警违法活动赐与公开曝光。

（本文黄远铮、张浩明均为假名）北京赛车在线